房地產企業拆遷業務案例？

房地產企業拆遷業務案例?

案例2：某市乙房開企業系增值稅一般納稅人，2016年8月計劃開發B小區住宅項目，需要安置房屋產權調換補償方式的回遷戶有200戶。但后來由于該市中醫院經營場地小，已不適應當地患者就醫的需要，因此，當地政府決定另選地址建造經營場地較大的環境。于是，該中醫院與乙房開企業達成協議：開發B小區住宅項目改為開發中醫院經營用樓，待該項目竣工后整體出售給中醫院。乙房開企業與回遷戶達成如下協議：由乙房開企業購置在B小區附近由丙房開企業開發的C小區住宅，按照“拆一還一”補償標準，拆遷面積與回遷面積相等的部分，回遷戶無需支付款項，但增加面積部分的款項，應按照丙房開企業對外銷售價格由回遷戶承擔。乙房開企業應補償回遷戶面積共計15000平方米，回遷戶自行承擔款項的增加面積部分共計2000平方米。丙房開企業開發的房屋每平方米平均含稅銷售價格為0.555萬元。由于乙房開企業購買房屋較多，因此，丙房開企業給予了價格優惠，按照含稅銷售價格每平方米0.5439萬元結算。但乙房開企業對回遷戶增加面積部分仍然按照丙房開企業含稅銷售價格0.555萬元與回遷戶結算，為此，回遷戶向乙房開企業支付增加面積款共計1110萬元，乙房開企業向丙房開企業支付增加面積款后剩余22.2萬元。乙房開企業向丙房開企業購買的房屋，由丙房開企業直接向回遷戶開具發票。

分析：乙房開企業從丙房開企業購置房屋安置回遷戶，其銷售房屋的發票由丙房開企業直接向回遷戶開具，這實質是乙房開企業發生了“商務輔助服務——經紀代理服務”活動�；剡w戶向乙房開企業支付的增加面積款，乙房開企業再向丙房開企業支付房款后剩余的22.2萬元，屬于取得的含稅“商務輔助服務——經紀代理服務”收入，不含稅收入則為20.94萬元〔22.2÷（1＋6%）〕，銷項稅額為1.26萬元（20.94×6%）。同時，乙房開企業應向回遷戶開具“銷售服務業”發票。

上述業務的會計與增值稅的處理如下（單位：萬元）：

（1）收取回遷戶增加面積款時

借：銀行存款 1110

貸：其他應付款 1087.8

其他業務收入 20.94

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）1.26

（2）向丙房開企業支付購房款時

借：開發成本——拆遷補償費 8158.5（0.5439×15000）

其他應付款 1087.8

貸：銀行存款 9246.3

另外，在這里面還應當注意一個問題�！敦斦�部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條第（一）款規定，單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外，視同銷售服務。

假如，乙房開企業對回遷戶增加面積部分，按照與丙房開企業實際結算的價款向回遷戶收取，也就是說，在代理活動中沒有取得經濟利益。那么，乙房開企業的代理活動是否視同銷售服務，應核定增值稅計稅依據征收增值稅呢？其實不然，雖然乙房開企業在這次代理活動中沒有取得經濟利益，但代理活動的目的是為了取得被拆遷房屋所占的土地，因此，有責任妥善安置回遷戶，外購房屋安置回遷戶是有償的，而不是無償的，因此，不應視同銷售服務核定征收增值稅。

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